Wer ein Eigenheim plant, denkt zuerst an den Kauf eines Grundstücks. Doch in Zeiten steigender Bodenpreise rückt eine alternatives Modell in den Fokus: das Erbbaurecht. Es erlaubt, auf einem fremden Grundstück ein Haus bauen und dieses über Jahrzehnte hinweg zu nutzen – gegen Zahlung eines sogenannten Erbbauzinses. Was im ersten Moment ungewöhnlich klingt, ist in Deutschland ein etabliertes rechtliches Konstrukt. Doch für wen lohnt sich das Erbbaurecht – und welche Risiken und Vorteil bringt es mit sich?
Was ist das Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht (oft auch „Erbpacht“ genannt, obwohl juristisch nicht korrekt ist) ist das dingliche Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und es über einen festgelegten Zeitraum zu nutzen – meist zwischen 60 – 99 Jahren.
Rechtlich geregelt ist es im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Der Grundstückseigentümer bleibt Eigentümer des Bodens, während der Erbbauberechtigte Eigentümer des Gebäudes ist. Dieses getrennte Eigentum an Boden und Gebäude ist ein zentraler Unterschied zum klassischen Immobilienerwerb.
Typische Vertragspartner und Anwendungsfälle
Erbbaurechte werden häufig von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen vergeben. Ziel ist oft die Förderung des Wohnungsbaus, insbesondere für Familien oder soziale schwächere Gruppe, ohne dass das Eigentum am Boden aufgegeben wird.
Aber auch private Eigentümer nutzen das Modell, um ihre Grundstück langfristig zu nutzen und regelmäßige Einnahmen zu generieren – ohne es verkaufen zu müssen.
Vorteile des Erbbaurechts
1. Geringere Anfangskosten
Wer ein Haus auf Erbbau-Grund errichtet, spart sich den Grundstückskaufpreis – oft der größte Kostenblock beim Hausbau. Das macht das Eigenheim finanziell zugänglicher.
2. Höhere Planungssicherheit durch lange Laufzeiten
Erbbaurechtsvertag läuft in der Regel 60-99 Jahre, oft mit Verlängerungsoptionen. Das bietet langfristige Stabilität.
3. Verfügbarkeit in zentralen Lagen
Vor allem in Städten in Bauland knapp. Über das Erbbaurecht werden mitunter zentrale Grundstücke zur Verfügung gestellt, die andernfalls gar nicht auf den Markt kämen.
4. Schwierigerer Wiederverkauf
Ein Haus auf Erbbau-Grund lässt sich in der Regel schwerer verkauf als ein vergleichbares Objekt auf eigenem Boden – vor allem wenn die Restlaufzeit sinkt oder der Erbbauzins hoch ist.
Was steht im Erbbaurechtsvertrag?
Ein notariell beurkundeter Erbbaurechtsvertrag regelt unter anderem:
- Laufzeit (z. B. 99 Jahre)
- Höhe und Anpassung des Erbbauzinses
- Bauverpflichtung (z. B. innerhalb von 2 Jahren)
- Veräußerungs- oder Belastungsverbote
- Heimfallregelungen (d. h. Rückfall des Recht an den Eigentümer bei Pflichtverletzungen)
- Regelung zur Entschädigung am Ende der Laufzeit
Der Vertrag wird im Grundbuch (Erbbaugrundbuch) eingetragen – damit ist das Recht rechtlich abgesichert und übertragbar.
Finanzierung eines Erbbaurechts
Banken finanzieren Erbbaurechtsimmobilien grundsätzliche – aber mit mehr Zurückhaltung. Die Restlaufzeit des Vertrags spielt dabei eine große Rolle. Ist sie zu kurz (z. B. unter 40 Jahre), wird die Kreditvergabe schwieriger.
Zudem akzeptieren Banken die Immobilien auf fremdem Grund nicht immer als vollwertige Sicherheit, was zu höheren Eigenkapitalanforderungen oder Zinsaufschlägen führen kann.
Für wen ist das Erbbaurecht sinnvoll?
Geeignet ist das Modell vor allem für:
- Familien mit geringerem Eigenkapital
- Käufer, die guter Lage bauen möchte, aber kein Grundstücke finden
- Personen, die langfristig planen, aber kein Notwendigkeit für Vererbung sehen
- Baugruppen, Genossenschaften oder soziale Träger
Weniger geeignet ist es:
- Für Personen, die das Objekt später verkaufen oder vermieten wollen
- Wenn der Vertrag wenig transparent oder unflexibel ist
- Bei sehr kurzer Restlaufzeit
Fazit
Das Erbbaurecht kann eine attraktive Alternative zum Grundstückskauf sein – vor allem in angespannten Immobilienmärkten. Es reduziert die Einstiegshürde für den Hausbau, bringt aber auch langfristige Verpflichtungen mit sich. Wer dieses Modell in Betracht zieht, sollte den Vertrag genau prüfen, idealerweise mit Unterstützung eines Fachanwalts oder Notars, und auch die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Erbbauzinses über Jahrzehnte realistisch einschätzen.
Haus bauen auf fremden Boden? – Ja, das kann sinnvoll sein. Aber nur, wenn man weiß, worauf man sich einlässt.