Der Begriff „Bestandsplan“ taucht immer wieder aus, wenn es um Bauen im Bestand, Umbauten oder Genehmigungen geht. Doch viele Bauherren und sogar Fachleute sind sich nicht immer sicher, wann genau ein Bestandplan notwendig ist, was er beinhalten muss – und wer ihn überhaupt erstellt. Dieser Beitrag liefert eine umfassende Einführung in das Thema und zeigt, warum der Bestandplan ein essenzielles Dokument für die Bauplanung darstellt.
Was ist ein Bestandsplan?
Ein Bestandsplan (auch Bestandszeichnung genannt) ist eine grafische Darstellung des aktuellen baulichen Zustands eines Gebäudes oder Grundstücks. Er zeigt maßstabsgetreu, wie das Objekt tatsächlich gebaut ist, nicht wie es geplant war. Das unterscheidet ihn von Bauzeichnungen wie dem Bauantragsplan oder dem Ausführungsplan, die geplanten Zustand darstellen.
Ein Bestandsplan dient als objektive Planungsgrundlagen bei:
- Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen
- Nutzungsänderungen
- Energetischen Sanierungen
- Bauanträgen bei bestehenden Gebäuden
- Schadensanalysen oder Sanierungsgutachten
Wann braucht man einen Bestandsplan?
Ein Bestandsplan wird in vielen Situationen notwendig oder dringend empfohlen. Die häufigsten Anwendungsfälle:
1. Umbau oder Erweiterung eines bestehenden Gebäudes
Vor jeder Umplanung muss klar sein, wie das Gebäude tatsächlich gebaut ist – inklusive Wandstärken, Raumhöhen, Fensteröffnungen oder Leitungsstraße. Ohne exakten Bestandsplan besteht die Gefahr, dass Planungsfehler entsteht, die später teuer werden.
2. Bauantrag bei Bestandsgebäuden
Wenn etwa eine Nutzungsänderung oder ein Anbau geplant ist, fordern die Behörden in Regel aktuelle Bestandszeichnungen – insbesondere, wenn keine genehmigten Pläne mehr vorliegen oder diese veraltet sind.
3. Energetische Sanierung / Förderanträge
Bei Fördermittel, etwa durch die KfW oder das BAFA, ist oft eine Gebäudedokumentation notwendig. Der Bestandsplan dient hier als Nachweise für Flächen, Volumen, Baujahr oder Fensterflächen.
4. Kauf oder Verkauf von Immobilien
Ein aktueller Bestandsplan erhöht die Transparenz für Käufer:innen und Banken. Bei größeren Immobilien ist er oft Voraussetzung für eine Kaufpreisbewertung und Kreditprüfung.
5. Bauschäden und Sanierungsplanung
Bausachverständige benötigen Bestandspläne zur Einschätzung von Feuchtigkeitsschäden, Rissen oder statischen Problemen – insbesondere, um Bauhistorie und Eingriffe zu erkennen.
Was enthält ein Bestandsplan?
Ein vollständiger Bestandsplan umfasst je nach Projekt folgende zeichnerische und textile Inhalte:
Zeichnerische Darstellung:
- Grundrisse aller Geschosse inkl. Raumbezeichnungen und Maßketten
- Schnitte (mindestens ein Längs- und ein Querschnitt)
- Ansichten der Fassaden
- Darstellung von Wandaufbauten, Treppen, Türen, Fenstern
- Ggf. Installationspläne (Elektro, Sanitär, Heizung)
Vermessungsdaten:
- Außenmaße, Wandstärken, Raumhöhen
- Lage und Abstände zu Grundstücksgrenzen
- Höhenniveaus (z. B. Oberkante Fertigfußboden, Geländehöhen)
Weitere wichtige Angaben:
- Baujahr und evtl. Bauhistorie
- Änderungen oder Anbauten
- Nutzung der Räume (Wohn-, Lager-, Technikraum etc.)
Der Plan wird idealerweise in einem gängigen Maßstab (z. B. 1:1000 oder 1:50) erstellt und kann heute digital im CAD-Format übergehen werden.
Wer erstellt einen Bestandsplan?
Vermessungsbüro / Bauvermessungsingenieure:
Für Grundstücke, Außenanlagen oder präzise Gebäudeaufmaße kommen öffentlich bestellte Vermessungsingenieure infrage. Sie nutzen modernste Technik wie Tachymeter, GPS, Laserscanner oder Drohnen.
Architekten und Bauzeichner:
Bei Innenräumen, Wohngebäuden oder Umbauvorhaben übernehmen oft Architekten das Aufmaß und die zeichnerische Umsetzung. Sie kennen die baurechtlichen Anforderungen und können die Pläne auch für Genehmigungen aufbereiten.
Sachverständige / Energieberater:
Für energetische Zwecke oder Förderprogramme erstellen qualifizierte Energieberater (z. B. mit BAFA Zulassung) ebenfalls Bestandspläne, oft in Kombination mit Berechnung (z. B. EnEV, GEG).
Was tun, wenn keine Pläne mehr vorhanden sind?
Gerade bei älteren Häusern fehlen häufig Originalunterlagen oder sie sind nicht mehr aktuell. Dann muss das Gebäude neu aufgemessen werden. Je nach Gebäudegröße und Genauigkeitsanspruch kann das Aufmaß:
- Manuell mit Zollstock und Lasermessgerät
- Teilautomatisiert per 3D-Laserscan
- Vollständig digital mit BIM-Modellierung
erfolgen.
Für kleine Einfamilienhäuser ist das manuelle Ausmaß oft ausreichend. Bei komplexen Gebäuden (z. B. Schule, Mehrfamilienhäusern, Denkmälern) empfiehlt sich ein professionelles 3D-Aufmaß inkl. Punktwolken oder CAD-Datei.
Fazit
Ein Bestandsplan ist mehr als nur eine Zeichnung – er ist die Grundlage für jede Veränderung am Gebäude. Ob Umbau, Sanierung, Genehmigung oder Verkauf: Wer über ein präzises Abbild des Ist-Zustands verfügt, spart Zeit, Geld und Nerven. Besonders bei älteren Gebäuden ist die Nachdokumentation oft unverzichtbar. Dabei lohnt es sich, auf Gebäuden ist die Nachdokumentation oft unverzichtbar. Dabei lohnt es sich, auf Fachkompetenz und Genauigkeit zu setzen – denn nur so kann der Bestandsplan zur tragfähigen Basis für neue Bauentscheidungen werden.