Baubeschreibung

Die Baubeschreibung ist eines der zentralen Dokumente beim Hausbau. Sie bestimmt, wie das zukünftige Gebäude im Detail ausgeführt wird – von der Bodenplatte über die Dämmung bis hin zur Steckdosenanzahl. Und doch wird sie von vielen Bauherren unterschätzt oder nur flüchtig gelesen. Dabei entscheidet sie maßgeblich über Qualität, Kosten und spätere Rechte.

In diesem Artikel erfährst du, worauf du beim Lesen einer Baubeschreibung achten solltest, welche typischen Fallstricke es gibt und wie du dich als Bauherr gut absicherst.

 

Was ist eine Baubeschreibung?

Die Baubeschreibung ist ein technischer und rechtlicher Bestandteil eines Bauvertrags – insbesondere bei Bauverträgen, Fertighäusern oder schlüsselfertigen Häusern. Sie beschreibt die Leistung, die der Bauunternehmer oder Bauträger schuldet.

Enthalten sich darin z. B.:

• Verwendete Baustoffe
• Art der Ausführung (z. B. Putz, Klinker, Dachform)
• Technische Ausstattung (Heizung, Lüftung, Elektrik)
• Energieeffizienzstandard
• Besonderheiten wie Smart-Home, Photovoltaik etc.

Sie ist verbindlich – was dort nicht steht, wird in Zweifel nicht geschuldet!

 

Warum ist die Baubeschreibung so wichtig?

Viele Bauherren veranlassen sich auf Werbebroschüren oder Beratungsgespräche – doch diese sind nicht rechtsverbindlich, wenn sie nicht schriftlich in der Baubeschreibung fixiert sind.

Beispiel:

• Der Verkäufer sagt „Fußbodenheizung ist inklusive“ – in der Baubeschreibung steht nur „Zentralheizung“ -> keine Fußbodenheizung!
• Die Broschüre zeigt Fenster in Dreifachverglasung – im Vertrag ist nur Zweifachverglasung erwähnt -> es gilt der Vertragstext.

Fazit: Die Baubeschreibung ist das, woran sich Bauunternehmen und Bauherr später messen lassen müssen – vor Gericht, bei Mängel, bei Abnahmen.

 

Aufbau und Gliederung: Was steht in einer typischen Baubeschreibung?

Eine vollständige Baubeschreibung sollte folgende Bereiche enthalten:

1. Allgemeine Angaben

• Bauherr, Bauunternehmen
• Adresse / Flurstück
• Haustyp, Bauweise (Massiv, Holzrahmen etc.)
• Energieeffizienzklasse

2. Rohbau

• Fundament  Bodenplatte / Keller
• Außenwände (Material, Dämmung, Fassade)
• Decken, Treppe, Dachkonstruktion
• Fenster und Außentüren

3. Innenausbau

• Innenwände, Putz, Trockenbau
• Bodenbeläge (Art, Hersteller, Anzahl m²)
• Sanitäreinrichtungen (Typen, Hersteller)
• Maler- und Fliesenarbeit

4. Technische Ausstattung

• Heizungsanlage (Typ, Marke, Regelung)
• Lüftung (mit / ohne Wärmerückgewinnung)
• Elektroinstallation (Anzahl Steckdosen, Schalter, Lichtauslässe)
• Photovoltaik, Smart-Home, Internetanschluss

5. Außenanlage

• Zuwegung, Terrassen, Stellplätze
• Begrünung, Zaunanlagen
• Grundstückseinfriedung

6. Leistung / Nicht-Leistungen

• Was ist im Preis enthalten?
• Was muss der Bauherr selbst organisieren?

 

Worauf man beim Lesen der Baubeschreibung unbedingt achten muss

1. Unklare Formulierungen

Beispiele wie:

• „Hochwertige Materialien“
• „Nach Absprache“
• „bauseits“
• „Vergleichbar mit“

… sind nicht verbindlich. Solche schwammigen Begriffe bieten Raum für Auslegung – meist zu Lastendes Bauherren.

Tipp: Bestehe auf klare, messbare Angaben. Beispiel: Statt „hochwertiger Parkettboden“ -> „Fertigparkett Eiche, 11 mm, Nutzschicht 3 mm, Marke XY“

 

2. Fehlende Angaben

Wenn Leistungen gar nicht erwähnt sind, bedeutet das meist: nicht im Preis enthalten.

Beispiele:

• Malerarbeiten? Oft nicht dabei.
• Außenanlagen? Meist „bauseits“ (vom Bauherrn).
• Hausanschlüsse? Häufig nicht enthalten.

-> Tipp: Prüfen besonders gründlich alle „nicht erwähnten“ Positionen. Lass dir schriftlich bestätigen, was im Preis enthalten ist – oder kalkulieren Zusatzkosten ein.

 

3. Technik genau prüfen

Gerade bei Heizung, Lüftung und Dämmung lohnt sich ein genauer Blick:

• Wie der versprochene Effizienzhausstandard wirklich erreicht?
• Ist eine kontrolliert Wohnraumlüftung vorgesehen?
• Welche Art der Warmwasserbereitung ist enthalten?

Beispiel: Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kann bei schlechter Planung zu hohen Stromkosten führen – hier lohnt sich Beratung durch einen unabhängigen Energieberater.

 

4. Elektroinstallation: ein Klassiker für Nachträge

Oft sind z. B. nur:

• 1 Deckenanschluss pro Raum
• 1 Steckdose pro Wandseite
• Kein Netzwerkanschluss

Das reicht in der Praxis nicht aus – viele Bauherren erweitern später auf eigene Kosten für mehrere Tausend Euro.

-> Tipp: Lass dir die Elektroplanung genau zeigen. Fordere z. B. „mindestens 4 Steckdosen je Wandseite im Wohnzimmer, 2 Datenanschlüsse im Büro“ etc.

 

5. Innenausbau – Qualität und Umfang 

Wird z. B. nur ein „Bad mit Dusche“ genannt – welche Armaturen? Welche Fliesen? Wie hoch wird gefliest?

-> Tipp: Achte auf konkrete Angaben zu Marken, Serien, Größen und Farben – und verlange bei Spielraum („Bemusterung“) eine Auswahl in einem definierten Preisrahmen.

 

Wie du dich als Bauherr absichern kannst

• Baubeschreibung immer im Detail prüfen lassen – durch Architekt, Bauingenieur oder Baubegleiter
• Alle Absprachen schriftlich fixieren – auch Änderungswünsche
• Vergleiche mehrere Anbieter – anhand ihrer Baubeschreibung
• Nicht blenden lassen von Showrooms und Prospekten – der Vertrag zählt
• In Zweifel: Nachverhandeln oder nachbessern lassen – vor Vertragsunterzeichnung!

 

Fazit

Die Baubeschreibung ist das technische und rechtliche Rückgrat deines Hausbaus. Was dort nicht konkret steht, wird schnell zur Kostenfalle oder Streitfrage. Lies sie daher sehr genau, wenn es mühsam ist – oder hol dir fachliche Unterstützung.

Eine gute Baubeschreibung schützt dich vor Enttäuschung, teuren Nachträge und unklaren Erwartungen – macht aus einem komplexen Bauvorhaben eine realistische, planbare Investition.