Was sind Abstandsflächen?
Im deutschen Baurecht wird der Begriff „Abstandsflächen“ verwendet, um die erforderlichen freizuhaltenden Flächen zwischen Gebäuden zu definieren. Die Abstandsflächen können vereinfacht als die Flächen betrachtet werden, die zwischen Gebäuden unbedingt freigehalten werden müssen. Eine anschauliche Vorstellung besteht darin, sich vorzustellen, dass die äußere Wand eines Gebäudes gedanklich nach außen geklappt wird. Der so abgedeckte Bereich stellt die Abstandsfläche dar. Innerhalb dieser Fläche sind keine oberirdischen Bauwerke zulässig.
Es ist zudem erforderlich, dass die Abstandsfläche auf demFD eigenen Grundstück liegt. Ausnahmen von dieser Regel bestehen lediglich für öffentliche Flächen, wie beispielsweise Straßen. In solchen Fällen darf die Abstandsfläche bis zur Mitte der öffentlichen Fläche reichen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Festlegung und Einhaltung von Abstandsflächen dazu dient, ausreichende Belichtung, Belüftung und allgemeine Sicherheit zwischen den Gebäuden zu gewährleisten und somit die städtebauliche Qualität zu schützen.
Warum ist eine Abstandsfläche wichtig?
Die Abstandsfläche spielt eine wesentliche Rolle bei der Einhaltung des sogenannten Sozialabstands zum Nachbargrundstück. Zusätzlich ist sie darauf ausgelegt, eine optimale Belüftung und Belichtung des Gebäudes zu ermöglichen, was wiederum die Wohnqualität erheblich verbessert. Darüber hinaus verfolgt die Festlegung von Abstandsflächen bauschutzrechtliche Ziele, insbesondere die Minimierung der Brandgefahr. Durch die Schaffung einer angemessenen Distanz zwischen den Gebäuden wird nicht nur die Ausbreitung von Bränden erschwert, sondern im Falle eines Brandes kann die Feuerwehr durch die vorhandene Fläche auch effizienter und gezielter eingreifen. Somit tragen Abstandsflächen nicht nur zur sozialen Rücksichtnahme bei, sondern sind auch essenziell für die Sicherheit, Belüftung und den Brandschutz in städtischen Gebieten.
Wie berechnet man die Abstandsflächen richtig?
Die zwingend erforderliche Abstandsfläche wird durch die Multiplikation der Wandhöhe der Außenwand mit einem spezifischen Faktor berechnet. Die genaue Auslegung dieser Berechnung kann in den einzelnen Bundesländern variieren. Es ist dabei zu beachten, dass zur Höhe der Außenwand auch die Höhe der Dachflächen bis zu einer Neigung von 70 Grad zu einem Drittel addiert wird. Falls die Dachneigung über 70 Grad liegt, wird die gesamte Höhe zur Ermittlung der Tiefe der Abstandsfläche hinzugerechnet.
Die Formel zur Abstandsflächenberechnung
Eine Gebäudehöhe wird mit dem Faktor aus der jeweiligen Landesbauordnung multipliziert. Die Gebäudehöhe besteht aus der Höhe einer Wand bis zum Dach sowie der Höhe des Daches selbst. Dabei wird die Dachhöhe je nach Dachneigung zum Teil angerechnet und mit dem Faktor multipliziert. Das Ergebnis daraus ist die Tiefe der Abstandsfläche. Die Formel dazu lautet folgendermaßen:
TA = F x (H+FD x HD)
Dabei sind:
TA = Abstandsfläche, welche in m angegeben wird
F = der vorgegebene Faktor gemäß der Landesbauordnung
H = Wandhöhe, welche in m angegeben wird
FD = Dachhöhe, welche in m angegeben wird
HD = der vorgegebene Teilfaktor des Daches gemäß der jeweiligen Landesbauordnung
Gesetzliche Regelungen der Abstandsflächen
Die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen sind nicht bundesweit einheitlich geregelt. Jedes Bundesland hat eigene Regelungen, die in der jeweiligen Landesbauordnung nachgelesen werden können.
In Sachsen-Anhalt und Nordrhein-Westfalen wird die Abstandsfläche auch als solche bezeichnet, während im Norden Deutschlands der Begriff „Bauwich“ verwendet wird, der historisch bedingt ist.
Die Regelungen zum Bauordnungsrecht in Deutschland liegen in der Gesetzgebungskompetenz der einzelnen Bundesländer. Jedes Bundesland verfügt daher über eine eigene Landesbauordnung, was wiederum zu unterschiedlichen Detailregelungen führt.
Grundsätzlich gilt, dass Gebäude auf dem Baugrundstück so platziert werden müssen, dass die Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück liegen. Diese Flächen dürfen sich jedoch bis zur Mitte von angrenzenden öffentlichen Grünflächen, Straßen und Wegen erstrecken.
Es ist gesetzlich festgelegt, dass die Einhaltung der Abstandsflächen nicht nur bei Neubauten, sondern auch bei jeder Änderung am Gebäude nachgewiesen werden muss. Dies bedeutet, dass Bestandsgebäude ihren Bestandsschutz verlieren können, wenn die Abstandsflächen nicht eingehalten werden.
Durch die Unterzeichnung einer Abstandsflächenübernahme-Erklärung oder Abstands-Baulast durch Nachbarn kann eine Abstandsfläche auch auf das Nachbargrundstück übertragen werden. Dies wird im Baulastenverzeichnis dokumentiert und kann den Wert des Grundstücks beeinträchtigen, da die Nutzung eingeschränkt wird.
Falls in einem spezifischen Bebauungsplan Festsetzungen zu den Abstandsflächen vorhanden sind, haben diese Vorrang vor den allgemeinen Vorgaben der Landesbauordnung. Beispielsweise können in einem Bebauungsplan Grenzbebauungen zugelassen werden, was die Regulierungen zu den Abstandsflächen aufhebt. Dies ist besonders in Stadtkernen mit einer geschlossenen Baulinie häufig der Fall, wo Neubauten direkt an diese Linien errichtet werden müssen, um ein einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild sicherzustellen.
Was passiert bei einem Verstoß der Abstandsflächen?
Sollten die festgelegten Bestandsflächen eines Bauwerks nicht eingehalten werden, behält es gemäß den Bestandsschutzbestimmungen seine Gültigkeit, sofern zum Zeitpunkt der Erbauung alle geltenden Vorschriften beachtet wurden. Falls jedoch nachweislich nicht alle erforderlichen Rechte eingehalten wurden, besteht die Möglichkeit, dass das betreffende Gebäude oder auch etwaige Anbauten wieder abgerissen werden müssen.
Im Falle einer Nichtbeachtung der Abstandsregelungen ist grundsätzlich der Nachbar dazu aufgerufen, Einspruch zu erheben. Wird dieser Einspruch nicht rechtzeitig eingelegt, kann der Nachbar die Zahlung einer Überbaurente fordern. Unter Überbaurente versteht man die Zahlung durch die Person, die die Abstandsfläche oder den erforderlichen Abstand nicht berücksichtigt hat. Diese Überbaurente muss bis zum Abriss der Anlage oder des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück gezahlt werden. Alternativ kann der beeinträchtigte Nachbar auch die Grundstücksrechte am Nachbargrundstück von derjenigen Person erwerben, die die Abstandsfläche und somit den notwendigen Abstand nicht eingehalten hat.
Sofern es ohne grobe Fahrlässigkeit zu einer Verletzung der Abstandsflächenregelungen kommt, ist der geschädigte Nachbar verpflichtet, die bauliche Anlage oder das Gebäude zu dulden. In diesem Fall besteht jedoch die Möglichkeit, eine finanzielle Entschädigung im Rahmen des Abstandsflächenrechts zu verlangen.
Wo liegen die Abstandsflächen?
Abstandsflächen müssen grundsätzlich innerhalb der eigenen Grundstücksgrenzen liegen und dürfen nicht von Gebäude zu Gebäude gemessen werden.
In Ausnahmefällen ist es möglich, dass Abstandsflächen auch auf dem Grundstück des Nachbarn angelegt werden, jedoch bedarf dies der ausdrücklichen Zustimmung des Nachbarn. Bevor eine solche Zustimmung erfolgt, sollte der betroffene Nachbar sorgfältig abwägen, welche Konsequenzen dies für ihn und sein Grundstück haben könnte. Unter anderem könnte die Zustimmung bedeuten, dass er in Zukunft auf der betroffenen Fläche keine Bauvorhaben realisieren darf.
In Situationen, in denen das Grundstück an einen öffentlichen Platz, eine Straße oder eine Grünfläche angrenzt, können Ausnahmen von den üblichen Regelungen der Abstandsflächen gelten. In solchen Fällen darf die Abstandsfläche des eigenen Gebäudes bis zur Mitte der öffentlichen Fläche reichen.
Ausnahme bei Abstandsflächenberechnung
In der allgemeinen Berechnung der Abstandsflächen werden üblicherweise Balkone und Erker einer bestimmten Größe ausgeschlossen. Gleiches gilt für untergeordnete Bauteile wie Terrassenüberdachungen und Dachvorsprünge. Es ist jedoch zu beachten, dass Balkone und Erker, die sich über die gesamte Breite oder Höhe des Gebäudes erstrecken, als Ausnahme betrachtet werden und in die Berechnung einbezogen werden müssen.
Im Falle einer nachträglichen Anbringung von Wärmedämmung an einem Gebäude können in einigen Bundesländern Ausnahmen von den Abstandsflächenregelungen gelten. Diese Ausnahmen treten in Kraft, wenn die Wärmedämmung eine bestimmte Stärke nicht überschreitet. Dadurch haben Eigentümer die Möglichkeit, eine Wärmedämmung nachträglich anzubringen, ohne gegen die Abstandsflächenregelung zu verstoßen. Dies beschränkt jedoch die Auswahlmöglichkeiten bei der Auswahl der Wärmedämmung erheblich.
Garagen und Nebengebäude wie Gartenhäuschen und Gewächshäuser bleiben ebenfalls von den Abstandsflächenregelungen unberührt. Die genauen Regelungen variieren jedoch von Bundesland zu Bundesland. Im Allgemeinen sind solche Strukturen von den Vorschriften ausgenommen, solange keine zusätzlichen Räume geschaffen werden und bestimmte Größenbeschränkungen eingehalten werden.
Die Einhaltung der Abstandsflächen kann vernachlässigt werden, wenn es spezifische Vorgaben zur Bebauung gibt, insbesondere in Innenstädten, um ein geschlossenes städtebauliches Erscheinungsbild zu wahren.
In Gebieten mit offenen und geschlossenen Gebäuden können die Vorgaben zur Abstandsfläche diskutiert werden, und der Eigentümer hat oft die Möglichkeit, selbst zu entscheiden.
Fazit zur Abstandsflächenberechnung
Auf den ersten Blick erscheinen Abstandsflächen an der Grundstücksgrenze als sehr kompliziert. Grundsätzlich gilt, wenn in Deutschland gebaut wird, muss der Bauherr sich an die Pflicht zur Einhaltung der Abstandsflächen halten. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Bauherren alle geltenden Regelungen einhalten und sich bei Problemen professionelle Hilfe bei einem Anwalt suchen. Ansonsten kann es bei Verstößen zu massiven Einschnitten kommen, die im schlimmsten Fall auch zu einem Rückbau führen können.