Grundstückseigentümer sind nicht uneingeschränkt befugt, nach eigenem Belieben auf ihrem Grundstück zu bauen. Obwohl die Baufreiheit im Grundgesetz gewährleistet wird, ist sie nicht grenzenlos. Verschiedene Regelungen des öffentlichen Baurechts und des Nachbarrechts müssen beachtet werden. Im Bebauungsplan manifestieren sich diese Vorschriften in verschiedenen Linien, die Baugrenze, Baulinie und Grundstücksfläche repräsentieren. Auf den ersten Blick ähneln sich die Linien für Baugrenze, Baulinie und Grundstücksfläche und sind leicht zu verwechseln. Eine kleine Linie kann jedoch erhebliche Auswirkungen haben. Angesichts der Vielzahl weiterer Linien in einem Bebauungsplan ist es ratsam, sich von Experten unterstützen zu lassen, die sich speziell auf dieses Gebiet während mehrerer Jahre des Studiums spezialisiert haben. Dies können sowohl Architekten als auch Bauingenieure sein.
Baugrenze, Grundstücksgrenze und Baulinie – Wo liegt der Unterschied?
Ein Bebauungsplan legt präzise fest, ob und in welcher Weise ein Grundstück bebaut werden darf. Dabei spielen Baulinien und Baugrenzen eine entscheidende Rolle. Diese werden vorrangig aus städtebaulichen Überlegungen oder zum Schutz der Nachbarschaft festgelegt. Sicherlich sind auch hier bestimmte Ausnahmen in Abhängigkeit von den örtlichen Gegebenheiten und Erfordernissen vorgesehen.
Was ist die Baugrenze?
Im Bebauungsplan wird die Baugrenze durch eine blaue Linie veranschaulicht. Ein Bereich, der auf diese Weise markiert ist, darf nicht von Gebäuden überschritten werden. Allerdings kann ein Gebäudeteil mit geringfügigem Ausmaß zugelassen und genehmigt werden, wenn der Eigentümer einen entsprechenden Antrag stellt. Falls keine zusätzliche Baulinie existiert, können die Gebäude innerhalb der Grundstücksfläche gemäß den gesetzlichen Vorgaben frei geplant werden.
Was ist die Baulinie?
Die Baulinie wird auch als Fluchtlinie bezeichnet und muss in jedem Fall von einer Seite des Gebäudes berührt werden. Das bedeutet, dass eine Außenwand des Hauses entlang der Baulinie errichtet werden muss. Die Festlegung von Baulinien ermöglicht die Schaffung eines einheitlichen Siedlungsmusters oder einer durchgehenden Häuserflucht entlang einer Straßenseite. Die Baulinie kann sowohl als Vorder- und Seitengrenze oder sogar als geschlossener Flächenumriss des Grundstücks festgelegt werden. Im letzteren Fall muss das Grundstück vollständig mit einem Gebäude innerhalb der umgrenzten Fläche der Baulinie bebaut werden.
Was ist die Grundstücksgrenze?
Die Grundstücksgrenze markiert den genauen Endpunkt von Grund und Boden eines Eigentümers, während unmittelbar daneben das Grundstück des Nachbarn beginnt. Es ist daher wichtig zu betonen, dass Baugrenzen keinesfalls mit der Grundstücksgrenze gleichgesetzt werden dürfen.
Wie wirkt sich eine Baugrenze aus?
Gemäß § 23 Absatz 3 BauNVO ist festgelegt, dass bei Vorhandensein einer festgesetzten Baugrenze im Bebauungsplan Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten dürfen. In Ausnahmefällen ist das Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß gestattet. Im Gegensatz zur Baulinie liegt es im Ermessen des Eigentümers, seine Gebäude entweder bis an die festgesetzte Baugrenze zu errichten oder auch hinter dieser Grenze seines Grundstücks zu belassen. Dem Eigentümer steht somit ein gewisser Entscheidungsspielraum offen, solange er die festgesetzte Baugrenze auf der Grundstücksfläche nicht überschreitet.
Welche Folgen hat die Verletzung einer Baugrenze?
Nicht nur können bei einem Bauvorhaben des Eigentümers hohe Kosten entstehen, wenn es die spezifischen Vorgaben des Bebauungsplans in Bezug auf Art und Umfang nicht erfüllt, sondern es können auch ernsthafte rechtliche Konsequenzen drohen. Im schlimmsten Fall könnte die juristische Durchsetzung des Rückbaus des Gebäudes erforderlich werden.
Daher ist es von entscheidender Bedeutung, sich im Vorfeld des Bauvorhabens umfassend über die rechtlichen Bedingungen für die Bebauung zu informieren. Eine optimale Vorbereitung besteht darin, eine Beratung durch einen Rechtsanwalt mit entsprechender Fachkenntnis in Anspruch zu nehmen.
Fazit
Rechtliche Möglichkeiten dienen nicht als uneingeschränkter Freibrief für den Eigentümer. Selbst wenn das Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß erlaubt sein kann, ist es dennoch zwingend erforderlich, im Vorfeld einen entsprechenden Antrag zu stellen. Die Regelungen bezüglich des Vortretens von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß variieren je nach Fläche und werden von jedem Bundesland unterschiedlich gehandhabt. Informationen dazu können bei den zuständigen Bauämtern und Behörden eingeholt werden.