Baugrundgutachten

Was ist ein Baugrundgutachten?

Durch ein Baugrundgutachten kann der Baugrundgutachter die Qualität des Bodens überprüfen und feststellen, ob dieser als geeigneter Baugrund für ein Haus betrachtet werden kann.

Es existieren verschiedene Bezeichnungen für ein Baugrundgutachten, wobei Gründungsgutachten oder geologischer Bericht zu den gebräuchlichsten gehören. Die genaue Bezeichnung spielt dabei keine entscheidende Rolle, da in allen Fällen der Baugrund geoanalytisch untersucht wird. Diese Analysen berücksichtigen die Wechselwirkung zwischen der umliegenden Bebauung, dem Grundwasser und dem geplanten Bauwerk. Darüber hinaus erfolgt eine Überprüfung des Baugrunds und anderer relevanter Gegebenheiten.

Es ist selten möglich, auf den ersten Blick zu beurteilen, ob der Boden für den Hausbau geeignet ist. Ein vermeintlich gutes Grundstück, insbesondere wenn bereits andere Häuser in der Nachbarschaft stehen, ist keine verlässliche Grundlage. Oftmals ist eine Bodenoptimierung erforderlich, bevor mit dem Hausbau begonnen werden kann. Der Boden muss die Last einer massiven Immobilie oder eines Kellers tragen können, was durch ein Baugrundgutachten festgestellt werden kann. Infolgedessen kann festgehalten werden, dass eine Immobilie nicht ohne ein solches Gutachten und die entsprechenden Informationen errichtet werden sollte.

 

Warum ist ein Baugrundgutachten wichtig?

Durch ein Baugrundgutachten, das von einem Baugrundgutachter mittels detaillierter Analysen erstellt wurde, können im Nachhinein Schäden und Risiken an einem Bauwerk vermieden werden. Zu den möglichen Schäden zählen Risse, die durch das Setzungsverhalten des Bodens, Feuchtigkeit oder Absackungen entstehen können. Bodengutachter betrachten dies als Baugrundrisiken. Im schlimmsten Fall kann es zu einem Baustopp kommen, wenn solche Schäden auftreten. Dies bedeutet für den Eigentümer nicht nur erheblichen Ärger, sondern auch immense Kosten. Durch ein Bodengutachten erhält der Bauherr mehr Sicherheit bezüglich der Planung und der damit verbundenen Mehrkosten. Zudem fungiert das Gutachten als rechtliche Absicherung, falls es zu Folgeschäden kommen sollte.

Die Daten aus dem Baugrundgutachten, erstellt von einem Baugrundgutachter, sind besonders für den Statiker von großer Bedeutung. Basierend auf den ermittelten Daten berechnet der Statiker die Dimensionen des Fundaments und der Bodenplatte. Da Statiker für ihre Berechnungen haften, sind sie auf die Daten des Baugrundgutachtens angewiesen.

 

Ist ein Baugrundgutachten Pflicht?

Das Baugrundgutachten ist nicht zwingend vorgeschrieben. Dennoch sollten Eigentümer vor dem Kauf eines Grundstücks oder dem Hausbau in jedem Fall ein solches Gutachten in Auftrag geben. Als Grundstückseigentümer müssen sie sämtliche Risiken tragen, die durch eine Bebauung des Grundstücks entstehen können. Als Bauherr ist es ratsam, sich vor Baubeginn mit den Themen Baugrunduntersuchung und Baugrundgutachten auseinanderzusetzen, selbst wenn keine gesetzliche Verpflichtung dazu besteht. Sowohl die Durchführung als auch die Kosten für das Gutachten sollten im Vorfeld genau geregelt werden, idealerweise noch vor dem Kauf des Grundstücks.

Wenn die Baumaßnahmen potenziell Auswirkungen auf das Nachbargrundstück haben können, besteht in jedem Fall die Verpflichtung zur Durchführung eines Baugrundgutachtens. Da nur wenige Grundstückseigentümer Spezialisten in Bezug auf Bodenkenntnisse sind, ist es ratsam, einen Baugutachter oder einen Sachverständigen mit der Erstellung des Baugrundgutachtens zu beauftragen. Dadurch lassen sich mögliche Folgeschäden vermeiden.

 

Was sind die Inhalte eines Baugrundgutachtens?

Im Baugrundgutachten liegt ein besonderes Augenmerk auf der Tragfähigkeit des Untergrunds und seinem Setzungsverhalten. Zusätzlich sind Informationen zum Grundwasservorkommen und zur Versickerung des Oberflächenwassers von entscheidender Bedeutung. Für die Bemessung des Fundaments werden konkrete Kennzahlen und darauf basierende, fundierte Empfehlungen zur Gründung benötigt, die integraler Bestandteil des Gutachtens sind. In Deutschland gibt es zudem Regionen, in denen eine mögliche Zuordnung zu einer Erdbebenzone erforderlich ist.

Das Baugrundgutachten muss nachfolgende Informationen enthalten:

• Bauort
• Bauwerk
• Auftraggeber
• Aufbau des Baugrunds
• Bodenart und Bodenkennwerte
• Bodenmechanische Eigenschaften wie etwa Setzungsverhalten und Tragfähigkeit
• Informationen rund um das Grundwasservorkommen sowie eventuelle mögliche Belastungen
• Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser aus Regen oder künstlicher Bewässerung
• Frostsicherheit Boden
• Ausführung und Vorgaben des Erdbaus (Aushebung)
• Abdichtung des Bauwerks – Keller als einfaches Mauerwerk oder wasserdicht
• Eventuelle Belastungen oder Schadstoffe durch ein erweitertes Gutachten

Wenn im Baugrundgutachten Auffälligkeiten oder Probleme festgestellt werden, empfiehlt der Bodengutachter konkrete Maßnahmen zur Bodenverbesserung. Dazu können unter anderem entsprechende Verdichtungen gehören. Nach Abschluss der Untersuchung bietet der Bodengutachter eine Beratung an. In einer detaillierten Besprechung des Dokuments, Abschnitt für Abschnitt oder Punkt für Punkt, erläutert der Experte die Ergebnisse der Untersuchung.

 

Wichtigkeit der Bodenklassen

Das Baugrundgutachten liefert Informationen über die Bodenklassen des Grundstücks, was von entscheidender Bedeutung ist. Diese Information beeinflusst die Gesamtdauer des Bauvorhabens, die architektonischen Möglichkeiten und letztendlich auch die Baukosten. Die Kosten für den Aushub werden aufgrund der Bodenklasse kalkuliert.

Die Bodenklassen sind wie folgt:

• Bodenklasse 1: Oberboden
• Bodenklasse 2: fließende Bodenarten
• Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten
• Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten
• Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels

Experten erkennen sofort, dass Bodenklasse 3 sich einfacher bearbeiten lässt als Bodenklassen 4 bis 7. Dies ist ein Grund, weshalb viele Baufirmen Grundstücke oft der Bodenklasse 3 zuordnen, selbst wenn kein Baugrundgutachten zur Bodenbeschaffenheit vorliegt.

 

Von wem wird ein Baugrundgutachten erstellt?

Baugrundgutachten werden von einem unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik, einem Bauingenieur oder einem Geologen vor Ort erstellt.

 

Wie lange dauert die Erstellung eines Baugrundgutachtens?

In den meisten Fällen nehmen die erforderlichen Bohrarbeiten etwa 3 Stunden in Anspruch. Anschließend erfolgt die Bodenuntersuchung im Labor, wofür einige Tage eingeplant werden müssen. Die schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse erfordert zusätzlich ein bis zwei Wochen. Wenn in den Proben Schadstoffe gefunden werden, kann dies die Erstellung des Gutachtens erheblich verlängern.

 

Welche Probleme können entstehen?

Niemand kann auf den ersten Blick erkennen, ob es zu Problemen mit dem Grundstück kommt. Einige potenzielle Probleme können sich erst im Verlauf von Baugrunduntersuchungen offenbaren.

• Grundwasser: Das Vorhandensein von Grundwasser in tieferen Erdschichten kann zu Schäden am Haus führen, insbesondere wenn der Grundwasserspiegel generell hoch ist und/oder Sickerwasser nicht gut abfließen kann. In solchen Fällen könnte der Bau einer „Weißen Wanne“ eine Lösung sein, um das Haus und den Keller unabhängig von den Wasserverhältnissen zu schützen.
• Altlasten: Altlasten bezeichnen giftige Stoffe und Verunreinigungen im Boden, die oft auf industrielle Nutzung des Grundstücks in der Vergangenheit zurückzuführen sind. Dies erfordert möglicherweise großflächiges Flächenrecycling mit zusätzlichen Kosten für den Grundstückseigentümer.
• Blindgänger: Unentdeckte Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg können unter der Erdoberfläche liegen und erfordern bei Entdeckung hohe Kosten und einen erheblichen Zeitaufwand für ihre Beseitigung. In Verdachtsfällen auf solche Bomben gibt es oft eine Sondierungspflicht.
• Erkennung von Problemgrundstücken: Es gibt einige Indizien, die auf ein Problemgrundstück hinweisen können, wie abgesackte oder angehobene Gehwege, aufgeschüttetes Gelände, geneigte Straßenlaternen oder Gebäude. Bauherren sollten bei solchen Anzeichen misstrauisch sein, selbst wenn in der Nähe bereits Gebäude stehen. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn das Grundstück in der Vergangenheit gewerblich genutzt wurde oder als Müllhalde diente.

 

Was ist ein erweitertes Bodengutachten?

In erster Linie analysiert ein normales Bodengutachten die Zusammensetzung, Tragfähigkeit und Wasserverhältnisse des Bodens. Bei Verdachtsmomenten auf mögliche Probleme oder Gefahren für das Bauwerk kann ein normales Bodengutachten durch ein erweitertes Bodengutachten ergänzt werden. In diesem erweiterten Gutachten sind zusätzliche Informationen zu möglichen Altlasten und Belastungen enthalten. Diese können wichtige Erkenntnisse für Abdichtungsmaßnahmen oder die Entsorgung von Altlasten liefern. In einigen Fällen kann sogar eine umfassende Sanierung des gesamten Grundstücks erforderlich sein, was mit erheblichen Kosten verbunden ist. Die Beschaffenheit des Bodens wird somit in einem erweiterten Bodengutachten noch detaillierter untersucht, wobei dies bei normalen Wohngebäuden eher selten der Fall ist.

 

Was ist der Unterschied zwischen einem Bodengutachten und einem Baugrundgutachten?

Ein Bodengutachten stellt einen Teil des umfassenderen Baugrundgutachtens dar. In diesem Zusammenhang bewertet ein Bodengutachter die Ergebnisse chemischer Bodenuntersuchungen und führt diese im Bodengutachten auf.

Ein vollständiges Baugrundgutachten umfasst zudem einen maßstabsgetreuen Lageplan. Dieser markiert das Baugrundstück und zeigt Informationen wie Höhenbezugs- und Bohransatzpunkte sowie Bohr- und Rammprofile. Das Baugrundgutachten beinhaltet sämtliche chemischen Analysen, Bodenversuche und Laborprüfberichte des Untergrunds. Zur umfassenden Dokumentation gehören auch beigefügte Fotos. Damit bietet das Baugrundgutachten eine ganzheitliche Analyse des Baugrunds und ermöglicht präzise Erkenntnisse für eine sichere Planung und Umsetzung von Bauvorhaben.

 

Fazit

Um bei der Errichtung eines Fertighauses oder Massivhauses auf der sicheren Seite zu sein, ist es ratsam, ein Baugrundgutachten in Auftrag zu geben. Dies gewährleistet, dass keine teuren Fehler gemacht werden und sämtliche Bodenschichten bekannt sind. Die Kosten für ein fachmännisches Baugrundgutachten sind keinesfalls vergebens, insbesondere wenn es im Nachhinein zu unvorhergesehenen Problemen kommt. Als Bauherr sollte hier keinesfalls gespart werden, um sicherzustellen, dass dem reibungslosen Bau des eigenen Hauses nichts im Wege steht.