Für Eigentümer von Grundstücken oder Interessenten, die vorhaben, ein Baugrundstück zu erwerben, ist es ratsam, im Vorfeld eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Behörde zu stellen. Dies ermöglicht die Klärung, ob das betreffende Grundstück überhaupt für eine Bebauung geeignet ist. In diesem Leitfaden möchten wir erklären, welche Unterlagen für eine Bauvoranfrage erforderlich sind, wie lange das Genehmigungsverfahren dauert und mit welchen Kosten zu rechnen ist.
Was ist eine Bauvoranfrage?
In Expertenkreisen wird die Bauvoranfrage oft als die „kleine Schwester“ des Bauantrags oder als „kleines Genehmigungsverfahren“ betrachtet. Der von der Behörde ausgestellte Bauvorbescheid kann zwar nicht im Voraus die spätere Entscheidung eines Bauantrags vorwegnehmen, bietet dem Bauherrn jedoch Sicherheit während der Planung. Somit sind die genehmigten Teilaspekte der Anfrage rechtsgültig.
Mit einer Bauvoranfrage kann der Bauherr klären, ob sein Vorhaben zulässig ist, insbesondere wenn noch kein Bebauungsplan vorhanden ist oder das betroffene Grundstück in einem Außenbereich liegt, der nicht Teil der zusammenhängenden Bebauung und damit einer Bauplanung ist.
Gemäß der Niedersächsischen Bauordnung, die mit Bauordnungen anderer Länder vergleichbar ist, besagt § 73, dass über eine Baumaßnahme auf Antrag entschieden werden soll. Nach § 73 Abs. 2 erlischt der erteilte Bauvorbescheid, wenn nicht innerhalb der nächsten drei Jahre ein Bauantrag gestellt wird. Auf Antrag kann die Geltungsdauer des Bauvorbescheids jeweils um ein Jahr verlängert werden.
Wann ist sie notwendig und wann nicht?
Die Bauvoranfrage mit einem Antrag auf Bauvorbescheid dient als wertvolles Instrument, um Unsicherheiten im Vorfeld zu klären und potenziellen Hürden bei der Baugenehmigung vorzubeugen. Insbesondere in Baugebieten, in denen die geplante Bauweise deutlich von der herkömmlichen Norm abweicht, kann eine frühzeitige Klärung durch die Bauvoranfrage dazu beitragen, mögliche Ablehnungen im eigentlichen Baugenehmigungsprozess zu vermeiden.
Im Fall von Grundstücken im Außenbereich oder solchen ohne gültigen Bebauungsplan spielt die Bauvoranfrage eine entscheidende Rolle. Hier schafft sie nicht nur Klarheit über die Realisierbarkeit des Bauvorhabens, sondern ermöglicht auch eine frühzeitige Abstimmung mit den zuständigen Behörden. Insbesondere bei älteren Grundstücken, die vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes im Jahr 1960 bebaut wurden, bietet die Bauvoranfrage eine wichtige Grundlage für den weiteren Planungsprozess.
Ein weiterer Aspekt betrifft den Verkauf von Grundstücken ohne gültigen Bebauungsplan. Durch die Einreichung einer Bauvoranfrage und den Erhalt eines Bauvorbescheids kann der Wert des Baugrundstücks erheblich gesteigert werden. Dies gibt potenziellen Käufern die Gewissheit, dass ihre geplanten Bauvorhaben realisierbar sind, was sich positiv auf die Entscheidung zum Grundstückserwerb auswirken kann.
Eigentümer, die ein Grundstück erwerben möchten, profitieren ebenfalls von der Bauvoranfrage. Sie schafft Sicherheit darüber, ob nach dem Kauf das gewünschte Traumhaus überhaupt gebaut werden darf und ob das anschließende Baugenehmigungsverfahren erfolgversprechend ist. Dies kann dazu beitragen, potenzielle Risiken zu minimieren und den Kaufprozess effizienter zu gestalten.
In Fällen, in denen bereits ein gültiger Bebauungsplan vorliegt, erübrigt sich die Bauvoranfrage. Auf einem solchen Baugrundstück ist das geplante Bauvorhaben in der Regel möglich, und die Wahrscheinlichkeit einer positiven Genehmigung des späteren Bauantrags ist hoch. In diesen Fällen können Eigentümer die Kosten für die Bauvoranfrage einsparen und direkt mit den weiteren Planungen und dem eigentlichen Baugenehmigungsverfahren fortfahren.
Von wem kann eine Bauvoranfrage gestellt werden?
Die Bauvoranfrage steht grundsätzlich jedem offen. Allerdings müssen Personen, die nicht Eigentümer des betreffenden Grundstücks sind, ein berechtigtes Interesse nachweisen, um eine solche Anfrage zu stellen. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn die Absicht besteht, das Grundstück zu erwerben, und im Vorfeld geklärt werden soll, ob die beabsichtigte Bebauung realisierbar ist. Bei der Einreichung einer Bauvoranfrage ist jedoch zwingend eine Vollmacht des Grundstückseigentümers beizufügen.
Fachexperten empfehlen nachdrücklich, sich vor dem Einreichen einer Bauvoranfrage fachkundig beraten zu lassen. Dies dient dazu, mögliche Unsicherheiten und Stolpersteine im Vorfeld zu identifizieren und den Prozess der Bauvoranfrage bestmöglich vorzubereiten.
Der Antrag auf einen Bauvorbescheid kann grundsätzlich von verschiedenen Personen gestellt werden, darunter:
- Architekten,
- bauvorlageberechtigte Bauingenieure,
- Bauherren, und
- Kaufinteressenten des betreffenden Grundstücks.
Diese Regelung ermöglicht eine breite Basis für Antragsteller und berücksichtigt die verschiedenen Akteure, die in den Bauprozess involviert sein können. Dabei ist es essenziell, dass die Antragsteller die notwendigen Voraussetzungen und Unterlagen, wie beispielsweise die Vollmacht des Grundstückseigentümers, sorgfältig vorbereiten, um den Bauvorantragsprozess effizient und reibungslos zu gestalten.
Was beinhaltet eine Bauvoranfrage?
Die Einreichung einer Bauvoranfrage oder eines Antrags auf einen Bauvorbescheid kann sowohl in formeller als auch informeller Form erfolgen. Bei einem informellen Antrag genügen Skizzen des Bauvorhabens und ein Lageplan. Jedoch ist zu beachten, dass der Bescheid der Behörde auf einen solchen informellen Antrag rechtlich nicht bindend ist. Die Verbindlichkeit variiert dabei von Bundesland zu Bundesland.
Für eine erhöhte Planungssicherheit empfiehlt es sich, den Antrag formell zu stellen. Ein formeller Antrag ist weniger umfangreich als ein Bauantrag, erfordert jedoch dennoch eine Reihe von Unterlagen. Zu den erforderlichen Unterlagen bzw. Genehmigungsunterlagen gehören:
- Antragsformular,
- Auszug aus der amtlichen Flurkarte,
- Baubeschreibung,
- Detaillierter Fragenkatalog eines Architekten oder Bauingenieurs, wobei die Fragen so formuliert sein sollten, dass die Behörde mit Ja oder Nein antworten kann,
- Bauzeichnungen und Bauvorlagen mit Lageplan, Grundrissen, Schnitten, Ansichten, Entwässerung sowie Wasserversorgung,
- Bei gewerblichen Bauvorhaben eine genaue Nutzungsbeschreibung in den Bauvorlagen,
- Foto vom Grundstück,
- Kopien eventueller Baulasten,
- Abweichungsantrag, falls Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans erforderlich sind, beispielsweise in Bezug auf Abstandsflächen,
- Berechnung des Bruttorauminhalts,
- Auszug aus dem Grundstücksnachweis,
- Unterschriften mit Ort und Datum.
In einigen Bundesländern muss die Bauvoranfrage durch eine bauvorlageberechtigte Person, wie einen Architekten, gestellt werden. Dies gewährleistet eine fachlich kompetente Antragstellung und erhöht die Chancen auf eine positive Entscheidung durch die Behörde.
Bei wem muss eine Bauvoranfrage eingereicht werden?
Die von einem Architekten oder einem Bauingenieur ausgearbeitete Bauvoranfrage wird bei der zuständigen Baubehörde eingereicht.
Es ist in jedem Fall empfehlenswert, die Bauvoranfrage von einer fachkundigen Person wie einem Architekten erstellen zu lassen. Diese Experten verfügen über umfassende Kenntnisse im Planungs- und Bauordnungsrecht und können aufgrund ihrer Fachkompetenz die Bebaubarkeit eines Grundstücks präziser beurteilen. Zudem sind sie in der Lage, eine entsprechende Vorplanung zu erstellen, die den Anforderungen der Baubehörde entspricht.
Für weiterführende Fragen zum Baugenehmigungsverfahren, zum Vorbescheid und zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens steht die Bauaufsicht bzw. die Baubehörde als Ansprechpartner zur Verfügung.
Wie lange dauert die Bearbeitung?
Die Zeitspanne für die Prüfung einer Bauvoranfrage durch das Bauamt ist in den Landesbauordnungen festgelegt. Im Durchschnitt ist mit einer Bearbeitungszeit von etwa 3 Monaten zu rechnen. Die nachfolgende Bauvorbescheid-Phase unterliegt einer zeitlich begrenzten Bindungswirkung, deren Dauer je nach Bundesland variiert. Im Allgemeinen liegt diese Bindungsdauer zwischen 2 bis 3 Jahren.
Es ist von essenzieller Bedeutung, innerhalb dieser Frist einen Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung zu stellen. Andernfalls erlischt die Bindungswirkung, und für ein späteres Vorhaben muss erneut eine Bauvoranfrage gestellt werden. Durch einen entsprechenden Antrag besteht jedoch die Möglichkeit, die Frist rund um das Vorhaben zu verlängern.
Was passiert nach der Bauvoranfrage?
Nachdem Bauinteressierte eine positive Rückmeldung zur Bauvoranfrage von der Behörde erhalten haben, bedeutet dies nicht automatisch, dass das Bauvorhaben unmittelbar in die Tat umgesetzt werden kann. Vor der Realisierung des Bauvorhabens ist die Einreichung eines Bauantrags erforderlich. Erst nach Erteilung der Genehmigung kann mit dem Hausbau begonnen werden.
Es ist wichtig zu beachten, dass Bauherren nach dem Bauvorbescheid nicht unbegrenzt Zeit haben, um das Bauvorhaben umzusetzen. Die Bauvoranfrage hat je nach Bauordnung der Bundesländer eine Gültigkeitsdauer von etwa 3 Jahren. Falls diese Zeitspanne nicht ausreicht, um mit dem Bau zu beginnen, ist ein Antrag auf Verlängerung erforderlich. Die Möglichkeiten zur Verlängerung variieren je nach Bundesland.
Im Falle einer Ablehnung des Bauvorantrags erhalten Bauherren einen Ablehnungsbescheid. In diesem Fall besteht die Möglichkeit, Widerspruch gegen den Bescheid einzulegen, allerdings sind damit zusätzliche Kosten verbunden. Alternativ können Bauherren das Gespräch mit dem zuständigen Sachbearbeiter der Behörde suchen. Hierbei ist es ratsam, sich von einem Architekten oder einem Bauingenieur unterstützen zu lassen. Möglicherweise kann durch ergänzende Unterlagen ein Kompromiss gefunden werden, der das Bauvorhaben doch ermöglicht.
Fazit
Die Bauvoranfrage sollte nicht mit einer bereits erteilten Baugenehmigung verwechselt werden. Es ist wichtig zu betonen, dass der Bauherr definitiv nicht mit dem Bau eines Gebäudes beginnen darf, solange keine formalen Schritte eingeleitet wurden. Bevor die nächsten Planungsschritte in Angriff genommen werden können, ist die Einreichung eines förmlichen Bauantrags unumgänglich. Bei reibungslosem Ablauf wird daraufhin die formelle Baugenehmigung erteilt. Diese muss sämtliche erforderlichen Unterlagen, wie Baubeschreibung, Baubezeichnung, Lageplan, Berechnungen der bebauten Fläche und des umbauten Raums, sowie Angaben zu Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Nutzfläche enthalten.
Ein positiver Bauvorbescheid gibt lediglich Auskunft darüber, ob das geplante Bauprojekt grundsätzlich realisierbar ist. Bevor der tatsächliche Baubeginn erfolgt, wird sorgfältig geprüft, ob der Hausbau wie geplant durchgeführt werden kann und ob er sämtlichen Anforderungen des Baurechts entspricht.