Was ist ein Bebauungsplan und welche Funktion hat er?
Der Weg zum Traumhaus beginnt mit dem Lesen und Verstehen des Bebauungsplans. In diesem Plan, auch als B-Plan bekannt, wird nicht nur die Art der baulichen Nutzung definiert, sondern auch festgelegt, welche Bauvorhaben auf einem bestimmten Grundstück erlaubt sind.
Struktur und Aufbau des Bebauungsplans
In der Regel setzt sich ein Bebauungsplan (B-Plan), der auch als verbindlicher Bauleitplan betrachtet wird, aus zwei Teilen zusammen: Teil A, der Planzeichnung, und Teil B, dem beschreibenden Text. Im letzteren werden die spezifischen Festsetzungen im Detail beschrieben, wobei eine Vielzahl von Abkürzungen und Angaben gemäß den Vorgaben verwendet wird. Wir haben beide Teile genauer unter die Lupe genommen. Übrigens regelt § 9 des Baugesetzbuches (BauGB), wie der B-Plan gestaltet sein sollte.
Grafische Planzeichnung
Durch die grafische Planzeichnung werden die wesentlichen Informationen vermittelt. Hierbei kommen neben verschiedenen Abkürzungen auch Zahlen, Linien und Symbole zum Einsatz. Nähere Informationen zu den verwendeten Linien, Farben und Signaturen können in der Planzeichenverordnung (PlanZV) nachgelesen werden. Die grafische Darstellung konzentriert sich primär auf grundlegende Aspekte wie die Ausrichtung des Firsts, die Flurstücknummer, Baugrenzen, Baulinien, Grundstücksgrenzen, Abgrenzungen zwischen unterschiedlichen Nutzungen, Bauverbote und weitere relevante Details. Der Maßstab liegt üblicherweise bei 1:500 oder 1:1000. Zudem variieren die Symbole von Bundesland zu Bundesland. Die grafische Darstellung bietet den Bauherren eine Übersicht über die genutzte Fläche und soll gleichzeitig eine unkontrollierte Bebauung verhindern.
Textteil
Im beschreibenden Textteil werden die Vorschriften im Detail beschrieben und erläutert, da nicht alle Informationen durch grafische Darstellungen vermittelt werden können. Der Textteil fungiert somit als ergänzende Erklärung zum Teil A des Bebauungsplans.
Welche Arten des Bebauungsplans gibt es?
Beim Bebauungsplan wird in drei verschiedene Arten unterschieden, und zwar in den einfachen, qualifizierten und den vorhabenbezogenen. Welche Art zum Einsatz kommt, hängt von der Festsetzungsdichte bzw. Regelungsinhalt ab. Wir haben uns die drei Arten näher angeschaut.
Einfacher Bebauungsplan
Die Regelungen für den einfachen Bebauungsplan finden sich in § 30 Abs. 3 BauGB. Ein solcher B-Plan liegt vor, wenn die Mindestanforderungen an Festsetzungen nicht erfüllt sind. Das bedeutet, dass es teilweise keine Vorschriften zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung, den überbaubaren Grundstücksflächen und den örtlichen Verkehrsflächen gibt. In solchen Fällen kommt § 34 BauGB zum Tragen. Die fehlenden Vorschriften können anhand der Bebauung der angrenzenden Nachbargrundstücke abgeleitet werden. Bauherren haben bei der Baugenehmigung einen gewissen Spielraum, solange der Neubau sich harmonisch in die Umgebung einfügt.
Qualifizierter Bebauungsplan
Die Bestimmungen für den qualifizierten Bebauungsplan sind in § 30 Abs. 1 BauGB festgelegt. Dieser Plan legt detailliert die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die örtlichen Verkehrsflächen sowie die überbaubaren Grundstücksflächen fest. Der qualifizierte B-Plan ist äußerst detailliert und gibt klare Vorgaben für Bauvorhaben, solange sie nicht den Festlegungen des Bebauungsplans widersprechen. Nur durch die Einhaltung dieser Vorgaben erhalten Bauherren die erforderliche Baugenehmigung.
Überbaubare Grundstücksflächen
Damit sind Grundstücksflächen gemeint, bei denen festgelegt ist, in welchem Bereich und in welcher Richtung das Haus innerhalb eines Baufensters bzw. Baufeldes stehen muss. Jedoch darf die Baugrenze dabei nicht überschritten werden.
Örtliche Verkehrsflächen
Hiermit sind Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung gemeint. Dazu zählen Fußgängerbereiche, Parkplätze, Flächen zum Abstellen von Fahrrädern sowie Flächen für die Ladeinfrastruktur der e-betriebenen Fahrzeuge.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist eine spezielle Form des B-Plans, die vor allem für Investoren von Bedeutung ist. In Zusammenarbeit mit Städten und Gemeinden entwickeln die Investoren diesen Plan, um ihre Bauprojekte schneller umsetzen zu können. Die Regelungen für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind in § 30 Abs. 2 BauGB und § 12 Abs. 1 BauGB festgelegt. Dieser Plan umfasst einen Durchführungsvertrag, die Gemeindesatzung sowie den Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) des Investors. Nachdem der Investor einen Antrag gestellt hat, erfolgt eine Abwägung der öffentlichen Belange mit den privaten Interessen durch die Gemeinde. Bei Zustimmung seitens der Gemeinde wird ein Durchführungsvertrag erstellt, der alle Verpflichtungen schriftlich festlegt.
Bebauungsplan richtig lesen
Jedes Bundesland regelt den Inhalt des Bebauungsplans gemäß § 9 vom Baugesetzbuch. Um einen Bebauungsplan lesen und verstehen zu können, muss klar sein, dass der B-Plan gemäß der baulichen Nutzung des Grundstücks, der Baulinien, Baugrenzen und Bauweisen unterteilt ist.
Art der baulichen Nutzung
Grundsätzlich geht es bei der Art der baulichen Nutzung um die Zuweisung eines Grundstücks zu einem Wohngebiet (W), Gewerbegebiet (G), Mischgebiet (M) oder Sondergebiet (S). Geregelt wird dies im ersten Abschnitt der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Art der Gebiete wird mit Großbuchstaben abgekürzt. In allen Bereichen, die ein W in der Abkürzung enthalten, handelt es sich um Wohngebiete.
Die nachfolgende Tabelle soll einen Überblick verschaffen:
| Abkürzung | Baugebiet | Charakter |
| WS | Kleinsiedlungen | Wohngebäude mit Nutzgärten |
| WR | Reines Wohngebiet | Flächen dienen nur dem Wohnen |
| WA | Allg. Wohngebiet | überwiegende Nutzung zum Wohnen |
| WB | überwiegende Nutzung zum Wohnen | Wohnflächen u. Gewerbetreibende |
| MD | Dorfgebiet | Landw. Betriebe, Wohnflächen, n. störendes Gewerbe |
| MI | Mischgebiet | Wohnflächen u. Gewerbe |
| MK | Kerngebiet | Handelsbetriebe, zentr. Einrichtungen |
| GE | Gewerbegebiet | Gewerbetriebe |
| GI | Industriegebiet | Gewerbe, das i. a. Gebieten n. zulässig ist |
Maß der baulichen Nutzung
Die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung in Bebauungsplänen involviert die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Baumassenzahl (BMZ).
- Grundflächenzahl (GRZ): Diese Dezimalzahl gibt an, welcher Prozentsatz des Grundstücks bebaut werden darf. Eine GRZ von 0,3 erlaubt beispielsweise 30 % Bebauung auf einem Grundstück von 1.000 m², also 300 m² bebaubare Fläche.
- Geschossflächenzahl (GFZ): Diese Zahl zeigt das Verhältnis zwischen Grundstücksfläche und der Fläche der Vollgeschosse. Bei einer GFZ von 0,6 und einem Grundstück von 1.000 m² dürfen 600 m² Geschossfläche errichtet werden.
- Baumassenzahl (BMZ): Diese Dezimalzahl gibt das maximale Volumen eines Gebäudes an, gemessen vom untersten bis zum obersten Vollgeschoss. Bei einer BMZ von 0,8 und einem Grundstück von 1.000 m² darf die Baumasse 800 m³ nicht überschreiten.
- Höhenmaße: Traufhöhe (TH), Firsthöhe (FH) und Oberkante (OK) werden in Metern angegeben und müssen präzise eingehalten werden.
Baulinie und Baugrenze
Im Bebauungsplan werden wichtige Informationen zu den Standorten festgelegt, an denen ein Haus auf dem Grundstück errichtet werden darf. Dabei differenzieren die Bebauungspläne zwischen:
- Baulinie: Die Baulinie ist streng vorgegeben. Wenn sie im Bebauungsplan markiert ist, muss die Außenkante des Hauses exakt entlang dieser Linie errichtet werden. Die Baulinie ist normalerweise genau gegenüber der Baugrenze festgelegt und wird durch eine Linie mit je zwei Punkten dargestellt.
- Baugrenze: Die Baugrenze umschließt einen Bereich des Grundstücks, in dem die Bebauung nach freier Wahl erfolgen kann. Dieser Bereich wird oft als Baufenster bezeichnet, da Bauherren innerhalb dieses Bereichs einen gewissen Spielraum haben. Die Darstellung im Bebauungsplan erfolgt durch eine Linie mit jeweils zwei Strichen und einem Punkt. Schuppen oder Garagen können, unter Einhaltung der vorgeschriebenen Abstände, auch außerhalb der Baugrenze errichtet werden.
Bauweise
Der Bebauungsplan regelt die Positionierung eines Hauses in Bezug zu den Nachbargebäuden. Dabei wird zwischen offener Bauweise mit einem Abstand (im Plan mit einem „o“ gekennzeichnet) und geschlossener Bauweise (im Plan mit einem „g“ gekennzeichnet) unterschieden, wobei sich die Außenwände der benachbarten Gebäude berühren.
In der offenen Bauweise sind uneingeschränkt Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D) sowie Hausgruppen (H) erlaubt. Die Abkürzungen im Plan, beispielsweise in Form eines Dreiecks, weisen auf eine verpflichtende Bauweise hin.
In einem Bebauungsplan sieht dies folgendermaßen aus:
- Offene Bauweise: Einzelhäuser oder Doppelhäuser mit einem festgelegten Grenzabstand.
- Geschlossene Bauweise: Doppelhäuser oder Reihenhäuser ohne seitlichen Grenzabstand.
Welchen rechtlichen Stellenwert hat der Bebauungsplan?
Nachdem ein Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt wurde, wird er im entsprechenden Amtsblatt bekannt gemacht. Als verbindlicher Bauleitplan legt er die möglichen Nutzungen der Grundstücke im Geltungsbereich fest und ist daher für jedermann rechtsverbindlich. Diese rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung sind im § 8 des Baugesetzbuches (BauGB) verankert.
Verstöße gegen den Bebauungsplan und seine Regelungen können Bußgelder und weitere Maßnahmen wie Baustopps oder sogar den vollständigen Rückbau des Bauprojekts zur Folge haben.
Die Durchsetzung des Bebauungsplans basiert auf dem materiellen Recht der Landesbauordnung und nicht dem BauGB. Die Baugenehmigungsbehörde, wie der Landkreis oder die kreisfreien Städte, ist für die Umsetzung des Bebauungsplans verantwortlich.
Was passiert, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?
Es herrscht immer noch die irrtümliche Annahme, dass ohne einen Bebauungsplan kein Bau möglich ist. Besonders in älteren Wohngebieten, in denen durch Abriss neuer Baugrund entsteht, existiert nicht immer ein Bebauungsplan. In solchen Fällen greift § 34 des Baugesetzbuches (BauGB), der besagt, dass sich das neue Haus an den vorhandenen Gebäuden orientieren muss. Dies begrenzt den Spielraum für Bauvorhaben, und Baufamilien sollten unbedingt das Gespräch mit der örtlichen Baubehörde suchen. Dabei sollte auch nach möglichen Baulasten gefragt werden, die nicht immer im Bebauungsplan, sondern im Baulastenverzeichnis zu finden sind.
Wenn im Bebauungsplan ein Baugebiet geändert wird, genießen bestehende Häuser einen sogenannten Bestandsschutz. Dieser erlischt jedoch, wenn das Haus abgerissen wird, und ein neues Haus muss gemäß dem aktuell gültigen Bebauungsplan errichtet werden.
Fazit
Wer den Traum vom eigenen Haus verwirklichen möchte, muss zwingend den Bebauungsplan einsehen. Dieser verbindliche Plan legt fest, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Baufamilien können anhand dieser Vorgaben erkennen, ob ihr geplantes Eigenheim den Vorstellungen entspricht oder ob Anpassungen nötig sind. Der Bebauungsplan regelt die Grundstücksnutzung, erlaubte Haustypen, Dachformen (Flachdach, Satteldach, Walmdach usw.), Grundflächengröße und Abstände zu Nachbargrundstücken. Ein genauer Blick auf den Bebauungsplan ist somit entscheidend für eine erfolgreiche Umsetzung des Bauvorhabens.