Bestandsaufnahme

Die Bestandsaufnahme ist ein zentraler Bestandteil in der Planungsphase von Bauprojekten – sei es bei Neubauten auf bereits bebauten Grundstücken, bei Sanierungen, Umbauten oder Modernisierungen. Sie bildet die tatsächliche Grundlage für alle weiteren Planungs- und Bauentscheidungen. Doch was genau wird bei einer Bestandsaufnahme dokumentiert, wer ist dafür verantwortlich und warum ist sie so wichtig? Dieser Artikel gibt einen umfassenden Überblick.

Was ist eine Bestandsaufnahme im Bauwesen?

Die Bestandsaufnahme im Bauwesen bezeichnet die systematische Erfassung und Dokumentation des vorhandenen Zustands eines Grundstücks, Gebäudes oder Bauwerks. Dabei wird sowohl der bauliche, technische, rechtliche als auch topografische Zustand erfasst – je nach projektumfang in unterschiedlicher Tiefe.

Sie kann rein visuell erfolgen oder mithilfe von modernen Messmethoden wie Laserscanning, Fotogrammetrie oder 3-Vermessung. Am Ende entsteht entsteht ein umfassendes Abbild des Ist-Zustands, das die Basis für Planung, Genehmigungen oder Kalkulationen bildet.

Warum ist eine Bestandsaufnahme so wichtig?

Ein sorgfältige Bestandsaufnahme sorgt dafür, dass:

keine Überraschungen während der Bauphase auftreten,
Planungsfehler vermeiden werden,
Der Bestand korrekt bewertet und in neue Planungen integriert werden kann,
Behörden genehmigungsrelevante Unterlagen erhalten,
Bestandspläne, Ausführungspläne oder Gutachten auf gesicherten Daten basieren.

Gerade bei Altbauten kann das Fehlen einer verlässlichen Bestandsaufnahme zu kostspieligen Fehlern oder Bauverzögerungen führen.

Was wird bei einer Bestandsaufnahme dokumentiert?

1. Baulicher Zustand

Maße und Geometrien (Wandlängen, Raumhöhen, Öffnungen, Treppen etc.)
Wandaufbauten und Deckenstärken
Tragende und nichttragende Bauteile
Fenster- und Türpositionen
Dachformen, Neigungen, Gauben, Dachaufbauten
Feuchtigkeitsschäden, Risse, Setzungen
Baukonstruktionen (z. B. Mauerwerk, Holz, Beton)

2. Technische Gebäudeausstattung (TGA)

Heizungsanlage (Typ, Standort, Baujahr, Leistung)
Sanitärleitungen (Verläufe, Material, Zustand)
Elektroinstallation (Verteiler, Leitungsverläufe, Schalter, Steckdosen)
Lüftungssysteme oder Klimaanlagen
Brandmeldeanlangen oder Klimaanlagen

3. Vermessung & Lage

Lage des Gebäudes auf dem Grundstück
Grenzabstände, Höhenanlage, Höhenniveaus
Treppen- und Geländeprofile
Anschlüssen an Nachbargebäude oder Grundstücke

Moderne 3D-Laserscanner erfassen diese Daten millimetergenau und liefern Punktwolken, aus denen digitale Bestandsmodelle (BIM) erstellt werden können.

4. Bausubstanz & Materialien

Wandmaterialien (Ziegel, Naturstein, Lehm, etc.)
Dämmungen, Abdichtungen
Oberflächenqualitäten (Putz, Anstrich, Belag)
Statikrelevante Bauteile – z. B. Stützen, Unterzüge

Oft sind zusätzliche Untersuchungen wie Bohrkerne, Feuchtemessungen oder Materialproben nötig, um die Substanz richtig bewerten zu können.

5. Rechtlicher Bestand

Baugenehmigungen, Bauakten, Pläne
Baulastenverzeichnis
Altlasten oder Denkmalschutz
Grenzverläufe und Eigentumsverhältnisse
Erschließungssituation (Zufahrten, Leitungen)

Wer führt die Bestandsaufnahme durch?

Je nach Projekt führen unterschiedliche Fachleute die Bestandsaufnahme durch:

Architekten und Bauingenieure – insbesondere bei Umbauten oder Sanierungen
Vermessungsingenieure – bei präziser Lagevermessung oder Grundstücksaufmaß
Gutachter und Sachverständige – zur Beurteilung von Schäden oder Bausubstanz
TGA-Planer – für technische Ausrüstung

Bei größeren Bauprojekten arbeiten dieser Gewerk oft gemeinsam, um ein vollständiges Bild zu erhalten.