Brutto Grundfläche

Was ist die Brutto Grundfläche?

Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Gesamtsumme aller Grundflächen einer Immobilie. Dabei werden alle nutzbaren, umschlossenen Raumflächen einbezogen, einschließlich der Konstruktionsflächen mit Putz und Verkleidung. Die Bruttogrundfläche ist eine wesentliche Kenngröße für die Wertermittlung von Immobilien und bildet die Grundlage für den Bau, Kauf oder Verkauf eines Hauses. Die feste Definition der Bruttogrundfläche wurde durch das Deutsche Institut für Normung (DIN) in der DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau festgelegt.

 

Woraus setzt sich die Brutto Grundfläche zusammen?

Zur Bruttogrundfläche (BGF) gehören die Nettoraumflächen (NRF) und die Konstruktionsflächen (KGF) aller Grundrissebenen eines Gebäudes.

 

Die Nettoraumfläche (NRF)

In die Nettoraumfläche wird die Gesamtheit der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks ohne Berücksichtigung der Konstruktionsflächen eingeschlossen. So gehören zu der Nettoraumfläche die:

• Nutzfläche (NF),
• Technikfläche (TF) sowie
• Verkehrsfläche (VF).

 

Die Nutzfläche

Die effektiv verfügbare Nutzfläche eines Gebäudes umfasst die Flächen der einzelnen Geschosse, die der sinngemäßen Nutzung des Gebäudes dienen. Die sinngemäße Nutzung kann verschiedene Aktivitäten einschließen, wie beispielsweise Wohnen, Arbeiten, Produktion, Lagerung, Verkauf, Bildung oder Pflege. Darüber hinaus zählen auch Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume, Fahrzeugabstellflächen, Fahrgastflächen oder Schutzräume zur Nutzfläche eines Gebäudes. Die Definition und Berechnung der Nutzfläche basieren auf bestimmten Normen und Vorschriften, um eine standardisierte Erfassung und Vergleichbarkeit zu gewährleisten.

 

Die Technikfläche

Die Technikfläche (TF) umfasst sämtliche Räumlichkeiten für die Unterbringung der zentralen Haustechnik sowie andere technische Funktionsflächen. Hierzu zählen:

• Zentrale Haustechnik: Räume, in denen die wesentlichen technischen Anlagen für das Gebäude untergebracht sind, wie beispielsweise Heizungsanlagen, Klimaanlagen, Lüftungssysteme und Warmwasserbereitung.
• Elektrische Stromversorgung: Flächen und Räume für die Elektroinstallation und Stromversorgung, einschließlich Schaltschränke, Verteilerräume und weitere elektrische Einrichtungen.
• Abwasserentsorgung: Bereiche, die für die Abwasserentsorgung notwendig sind, wie beispielsweise Pumpwerke und entsprechende technische Anlagen.
• Fernmeldetechnik: Räume, die der Installation von Kommunikations- und Netzwerktechnik dienen, einschließlich Serverräume, Schaltschränke und Verkabelungseinrichtungen.
• Elektrische Stromversorgung: Flächen und Räume, die für den Betrieb von Aufzügen, Förderbändern oder ähnlichen Anlagen erforderlich sind.

Die Technikfläche spielt eine wesentliche Rolle bei der Gesamtbewertung der Brutto Grundfläche (BGF) und berücksichtigt alle notwendigen technischen Einrichtungen und Funktionen, die für den Betrieb eines Gebäudes von Bedeutung sind.

 

Die Verkehrsfläche

Die Verkehrsfläche umfasst sämtliche Wege, die den Zugang zu den Räumen ermöglichen und den Verkehr innerhalb der Gebäude regeln. Dazu gehören:

• Flure: Die Verbindungswege zwischen verschiedenen Räumen, die als Durchgangsbereiche dienen und den Zugang zu den einzelnen Bereichen ermöglichen.
• Hallen: Große offene Räume, die oft als Durchgangsflächen oder als multifunktionale Bereiche dienen, je nach Nutzung des Gebäudes.
• Treppen: Flächen, die für Treppen und Treppenaufgänge erforderlich sind, um die verschiedenen Ebenen eines Gebäudes zu verbinden.
• Fahrzeugverkehrsflächen: Bereiche, die für die Bewegung von Fahrzeugen innerhalb des Gebäudes oder auf dem Gelände notwendig sind, wie beispielsweise Parkplätze, Zufahrtswege oder Ladezonen.

Die Verkehrsfläche spielt eine wesentliche Rolle bei der Gestaltung eines effizienten Raumlayouts und gewährleistet die reibungslose Zugänglichkeit zu den unterschiedlichen Bereichen eines Gebäudes.

 

Die Konstruktionsgrundfläche (KGF)

Die Konstruktionsgrundfläche (KGF) umfasst sämtliche Grundflächen der aufgehenden Bauteile auf den verschiedenen Grundrissebenen eines Gebäudes. Hierbei handelt es sich um die Flächen, die für die einzelnen Bauteile benötigt werden und sich nicht anderweitig nutzen lassen. Die Konstruktionsgrundfläche beinhaltet somit die Standflächen, die für die stehenden Bauelemente erforderlich sind, und sie wird bei der Berechnung der Bruttogrundfläche berücksichtigt.

Diese Stehflächen sind notwendig, um sämtliche aufgehenden Bauteile wie Wände, Pfeiler, Säulen oder andere vertikale Strukturen zu unterstützen und zu tragen. Da sie für die Baukonstruktion unabdingbar sind, werden sie der Konstruktionsgrundfläche zugerechnet.

Die Unterscheidung zwischen der Konstruktionsgrundfläche und anderen Nutzflächen, wie der Nutzfläche, Technikfläche oder Verkehrsfläche, ermöglicht eine detaillierte Analyse und Planung der verschiedenen Raum- und Nutzungsaspekte eines Gebäudes.

 

Was gehört nicht zur Bruttogrundfläche?

In bestimmten Sonderfällen, wie bei Dach- und Spitzböden mit einer lichten Höhe von weniger als 1,25 Metern, sowie bei Mansarden und Kriechkellern unter gleichen Bedingungen, können Ausnahmen von der Berücksichtigung als Nutzflächen gemacht werden. Dies liegt daran, dass diese Flächen nicht als vollwertige Nutzflächen betrachtet werden können. Gleiches gilt für Bereiche, die ausschließlich für Wartung, Inspektion und Reparatur von Baukonstruktionen und technischen Anlagen genutzt werden. Ebenfalls werden Flächen unter baulichen Hohlräumen, wie über abgehängten Decken, nicht als Nutzflächen eingestuft.

Die entscheidende Festlegung für die Berücksichtigung solcher Flächen bei der Berechnung der Bruttogrundfläche basiert immer auf der tatsächlichen Nutzbarkeit, wie es von der DIN 277 definiert wird. Diese Norm erlaubt es durchaus, solche Räume einzubeziehen, solange sie den Kriterien für eine Nutzfläche entsprechen.

 

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettogrundfläche?

Die Bruttogrundfläche umfasst sämtliche Flächen innerhalb der äußeren Begrenzung der Außenwände eines Gebäudes, einschließlich solcher, die nicht unmittelbar für die direkte Nutzung vorgesehen sind. Im Gegensatz dazu bezieht sich die Nettogrundfläche ausschließlich auf die tatsächlich nutzbaren Flächen innerhalb der Außenwände. Die Bruttogrundfläche berücksichtigt dabei sämtliche bebauten Flächen auf jeder Ebene des Gebäudes, einschließlich tragender und nichttragender Wände, Flure, Treppenhäuser, Nebenflächen und mehr. Sie dient als Gesamtmaß für die Ausdehnung des Gebäudes.

Die Nettogrundfläche hingegen repräsentiert die Fläche innerhalb der äußeren Begrenzung der Außenwände, die direkt für die tatsächliche Nutzung zur Verfügung steht. Hierbei werden in der Regel nur die Flächen einbezogen, die von den Bewohnern oder Nutzern des Gebäudes direkt genutzt werden können, wie beispielsweise Wohn- und Arbeitsräume.

 

Wann wird die Brutto Grundfläche ermittelt?

Bei Bauprojekten dient die Bruttogrundfläche als Grundlage zur Ermittlung der normalen Baukosten. Hierfür wird folgende Formel verwendet:

Regel-Herstellungskosten pro m² × Bruttogrundfläche = Gebäudeherstellungskosten

Diese Formel ermöglicht die Berechnung der Kosten für den Bau eines Gebäudes, wobei die Regel-Herstellungskosten pro Quadratmeter und die Gesamtfläche des Gebäudes berücksichtigt werden.

Für den Fall des Kaufs oder Verkaufs einer bestehenden Immobilie werden Gutachter die Herstellungskosten als Grundlage für die Ermittlung des Sachwerts verwenden. Dabei fließen Faktoren wie Wertminderungen aufgrund von Abnutzung und anderen Alterungsprozessen in die Berechnung ein.

 

Wie funktioniert die Berechnung der Bruttogrundfläche?

Es ist wichtig zu wissen, dass bei einem Gebäude mit mehreren Stockwerken, einschließlich Keller, Untergeschoss, Dachgeschoss usw., jedes Stockwerk eine eigene Grundfläche besitzt. Die Bruttogrundfläche einer Immobilie ergibt sich, wenn man die Grundflächen jedes Stockwerks addiert. Die Berechnung der Bruttogrundfläche basiert auf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und orientiert sich an den Vorgaben der DIN 277. Dabei werden drei Bereiche unterschieden:

• Bereich a: überdacht und allseitig bis zur vollen Höhe umschlossen,
• Bereich b: überdacht, aber nicht allseitig in voller Höhe umschlossen, und
• Bereich c: nicht überdacht.

Für die Berechnung der Bruttogrundfläche werden jedoch nur die Bereiche „a“ und „b“ als Grundlagen berücksichtigt. Dabei zählt „a“ vollständig, während bei „b“ nur die umschlossenen Flächen einbezogen werden. Bei Flächen wie Dachterrassen, die teilweise geschlossen und teilweise offen sind, oder Balkonen, die im Regelfall nicht berücksichtigt werden, könnte es zu Schwierigkeiten kommen. Aus diesem Grund sollten Bauherren und Hausbesitzer immer einen zertifizierten und unabhängigen Gutachter mit der Ermittlung des Marktwerts ihrer Immobilie beauftragen. Wenn die Konstruktionsgrundfläche (KGF) und die Nettogrundfläche (NGF) bekannt sind, lässt sich die Bruttogrundfläche wie folgt leicht ermitteln:

KGF + NGF = BGF

 

Welche rechtlichen Aspekte sind mit der Brutto Grundfläche verbunden?

Es gibt verschiedene rechtliche Aspekte und relevante Punkte im Zusammenhang mit der Bruttogrundfläche (BGF). Hier sind die wichtigsten Überlegungen:

• Miet- und Pachtrecht: Die Bruttogrundfläche spielt eine Rolle bei der Berechnung von Miete und Pacht. Oft werden nicht nur die nutzbaren Flächen, sondern auch Verkehrsflächen in die Mietkosten einbezogen.
• Immobilienverkauf: Insbesondere bei der Festlegung des Verkaufspreises einer Immobilie kann die Größe der Bruttogrundfläche eine entscheidende Rolle spielen. Größere Flächen können den Wert einer Immobilie beeinflussen, auch wenn nicht alle Flächen direkt nutzbar sind.
• Baurecht: Baurechtliche Vorschriften und Bauvorschriften können eine zulässige Bruttogrundfläche für Gebäude festlegen. Dies betrifft Aspekte wie die Art des Gebäudes, die Nutzung und andere baurechtliche Regelungen.
• Versicherungen: Bei der Berechnung von Versicherungsprämien für Gebäude kann die Bruttogrundfläche eine Rolle spielen. Größere Gebäude können höhere Werte aufweisen und somit höhere Versicherungsprämien erfordern.
• Steuerliche Aspekte: Grundsteuern und andere steuerliche Verpflichtungen können auf der Grundlage der Bruttogrundfläche berechnet werden. Die genauen Regelungen können je nach Land und Rechtsordnung unterschiedlich sein, daher ist es ratsam, einen Experten für rechtliche Angelegenheiten hinzuzuziehen.

Es gilt aber zu beachten, dass die spezifischen rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit der Brutto Grundfläche je nach Land und Rechtsordnung variieren können. Auch hier ist es ratsam, einen Experten hinzuzuziehen.

 

Welche Rolle spielt die Brutto Grundfläche bei der Raumgestaltung und Einrichtung?

Selbstverständlich spielt die Bruttogrundfläche eine zentrale Rolle, da sie die Gesamtheit der Immobilie repräsentiert. Ihre Bedeutung erstreckt sich über verschiedene Aspekte der Raumgestaltung und Nutzung:

• Raumplanung: Die Bruttogrundfläche ist ein entscheidender Faktor bei der Planung von Räumen. Sie bestimmt nicht nur die verfügbare Gesamtfläche, sondern beeinflusst auch die Anordnung und Gestaltung unterschiedlicher Funktionsbereiche innerhalb des Gebäudes.
• Verfügbare Flächen: Die Bruttogrundfläche legt den Gesamtumfang der nutzbaren, technischen und verkehrsbezogenen Flächen fest. Diese Information ist essenziell für die Bestimmung der Gesamtfunktionalität der Immobilie.
• Möblierung und Ausstattung: Bei der Möblierung und Ausstattung von Räumen spielt die Bruttogrundfläche eine bedeutende Rolle. Sie definiert den Rahmen, innerhalb dessen die Auswahl und Platzierung von Möbeln stattfinden kann.
• Flexibilität: Eine größere Bruttogrundfläche ermöglicht eine höhere Flexibilität bei der Anordnung von Räumen und der Platzierung von Einrichtungsgegenständen. Dies bietet Raum für verschiedene Nutzungsmöglichkeiten.
• Wohlfühlaspekt: Trotz der Größe ist es wichtig, bei der Planung darauf zu achten, dass die Räume wohnlich und gemütlich wirken. Eine ausgewogene Gestaltung ist entscheidend, um eine behagliche Atmosphäre zu schaffen.

Die Bruttogrundfläche dient somit als grundlegende Kennzahl, die die Raumgestaltung und Nutzungsmöglichkeiten einer Immobilie maßgeblich beeinflusst.

 

Fazit

Die Bruttogrundfläche spielt eine zentrale Rolle bei der Beurteilung und Planung von Immobilien. Sie ist von Bedeutung für die Ermittlung der Gesamtfläche eines Gebäudes und beeinflusst verschiedene Aspekte – angefangen bei rechtlichen Belangen bis hin zur Immobilienbewertung und Raumgestaltung mit Einrichtung.